Что нужно узнать при покупке помещения

О рисках аренды и покупки недвижимости Олег Сухов, адвокат Адвокатской палаты Москвы Представители малого и среднего бизнеса покупке недвижимости предпочитают аренду Сегодня ритейлеры проявляют больший интерес к стрит-ритейлу небольшим помещениям в первых этажах зданий с отдельным входом на первой линии Аренда и покупка коммерческой недвижимости требуют не только серьезных финансовых затрат, но и знаний законодательства в этой сфере. Что необходимо знать при приобретении или аренде объектов коммерческой недвижимости? К чему предпринимателю надо быть готовым? Об этом мы побеседовали с адвокатом Адвокатской палаты Москвы Олегом Суховым.

Есть несколько явных маркеров, которые четко демонстрируют, что с недвижимостью что-то не так. Наличие даже одного из них говорит о том, что нужно насторожиться. Не всегда — отказаться от сделки, но тщательно все проверить. Стоимость объекта ниже рыночной демонстрирует, что с ним не все нормально.

Что нужно узнать при покупке помещения

О рисках аренды и покупки недвижимости Олег Сухов, адвокат Адвокатской палаты Москвы Представители малого и среднего бизнеса покупке недвижимости предпочитают аренду Сегодня ритейлеры проявляют больший интерес к стрит-ритейлу небольшим помещениям в первых этажах зданий с отдельным входом на первой линии Аренда и покупка коммерческой недвижимости требуют не только серьезных финансовых затрат, но и знаний законодательства в этой сфере.

Что необходимо знать при приобретении или аренде объектов коммерческой недвижимости? К чему предпринимателю надо быть готовым? Об этом мы побеседовали с адвокатом Адвокатской палаты Москвы Олегом Суховым. Приобретение нежилых помещений - Олег Владимирович, давайте сначала рассмотрим, чего следует остерегаться при покупке нежилых помещений.

Кроме того, если рассматриваемое к покупке нежилое помещение ранее было объектом некапитального строительства, а впоследствии переоформлено как объект капитального строительства, то в обязательном порядке рекомендуется изучить правоустанавливающую документацию на данное имущество и отношения, связанные с предоставлением земельного участка.

Не раз суды признавали незаконным перевод объектов некапитального строительства в капитальные на земельных участках, не предназначенных под указанное строительство. Подобная практика особенно актуальна для крупных городов, где местные органы власти, поначалу передавая земельные участки в аренду на определенный срок, впоследствии не продлевают договоры и понуждают к сносу возведенных на участках объектов некапитального строительства ресторанов, магазинов, павильонов, иных сооружений.

При отказе собственников снести возведенные и оформленные надлежащим образом сооружения некапитального строительства, суды придерживаются в основном интересов местных органов власти, что неминуемо приводит к сносу зданий и освобождению земли в интересах муниципалитета.

Также при покупке нежилого помещения следует изучить, нет ли иных претендентов на имущество по ранее заключенным договорам. Собственник объекта недвижимости может заключить договор купли-продажи, получить за него денежные средства, но в последующем отозвать заявление из Росреестра о регистрации перехода права собственности. Судебные дела о понуждении к регистрации порой тянутся годами. В течение указанного времени собственник недвижимости может еще несколько раз осуществить реализацию такого имущества, в том числе через подставных лиц, по доверенностям и иными способами.

Как показывает судебная практика, встречаются случаи трех - и даже четырехкратного отчуждения одного и того же нежилого помещения. Связано это с хорошей ликвидностью и значительной стоимостью коммерческой недвижимости.

Кроме того, необходимо устанавливать наличие обременений со стороны третьих лиц, например, по иным договорам продажи, по кредитам, наложенные путем обеспечительных мер, запретов, арестов. Под коммерческие помещения очень часто оформляются кредиты, недвижимость же становится их залоговым обеспечением. Кроме того, существуют способы незаконного временного снятия обременений.

При этом необходимо понимать, что любая сделка по отчуждению имущества, находящегося в залоге, является незаконной, недействительной. Также существует риск изъятия коммерческих помещений по муниципальным или федеральным программам. Коммерческая недвижимость достаточно востребована, вследствие чего практика ее продажи является редкостью. Однако очень часто нежилые помещения начинают реализовывать быстро, например, когда собственник узнает о планах местных органов власти о сносе коммерческих зданий с целью нового строительства дорог, жилых микрорайонов или нежилых центров, которые необходимы взамен застоявшегося обветшалого коммерческого фонда.

Также при приобретении нежилых помещений следует помнить о сложностях, которые могут возникнуть при переоформлении документов на коммуникации и счетов по оплате на нового собственника. Указанные формальности часто приводят к ощутимым финансовым затратам. А если предыдущий собственник откажет в содействии или выяснится, что какие-то документы прежнего собственника или самого объекта недвижимости содержат ошибки, то переоформление лицевых счетов на коммунальные и эксплуатационные расходы затянется на неопределенный срок.

Следствием чего может стать ограничение в пользовании коммуникациями. Кроме того, следует учитывать, что для разных видов деятельности необходимы различные объемы оказываемых эксплуатационных услуг, о чем покупатели даже не задумываются в момент сделки. При этом случается, что такие услуги по объективным или субъективным причинам не могут быть оказаны, а жизненно необходимые для бизнеса коммуникации не могут быть задействованы.

Одним из примеров служит невозможность увеличения электрической мощности, установки кондиционера, дополнительного телефона, проведения независимой Интернет-линии и др. Как же можно убедиться, что приобретаемая недвижимость не является объектом некапитального строительства, где это можно проверить? Как предприниматель может обследовать, нет ли "двойных хозяев" у помещения, что помещение не в залоге? Информация относительно двух хозяев помещений как и любая другая негативная информация — запреты, аресты, залог, многое иное проверяется по выпискам из истории регистрационных действий объекта недвижимости, которые можно получить в Росреестре.

Использование помещения по определенному, специфическому назначению продуктовый магазин, промышленный заводик и т.

Все эти вопросы имеют специфическое разрешение и подлежат дополнительному, отдельному исследованию. Для предпринимателей наиболее рациональным способом проверки приобретаемого объекта недвижимости является, как ни странно, хороший адвокат.

Проверка профессионалом всей юридической чистоты сделки так называемый due diligence , до заключения самого договора, значительно сократит возможные расходы и потенциальные риски. Аренда нежилых помещений - Олег Владимирович, а при заключении договоров аренды рисков меньше?

Отношения по аренде всегда не стабильны. Никогда арендодатель не может гарантировать, а арендатор быть уверенным в том, что договор аренды или субаренды не будут расторгнуты досрочно, или по завершению пролонгированы на новый срок. Порой собственнику и самому неизвестно, как долго он захочет сдавать коммерческую недвижимость вообще, и на определенных с арендатором условиях в частности. Арендатору следует помнить, что увеличивая стоимость коммерческой недвижимости путем проведения в ней ремонтных или косметических работ, он, как правило, не имеет права на компенсацию затрат по улучшению данного имущества, не говоря уже об убытках, которые потерпит в связи с необходимостью освободить уже разрекламированное и подготовленное во всех смыслах к бизнесу помещение.

Арендаторы, как и покупатели коммерческой недвижимости, при заключении договоров редко задумываются о возможных сюрпризах с эксплуатационными компаниями, а зря.

Именно во власти управляющих компаний определять объем и стоимость обслуживания, размер эксплуатационных услуг, а также решать вопросы не только о спектре такого рода услуг, но и об отказе в их предоставлении. Новому собственнику могут навязать абсолютно не нужные услуги, или определить по ним слишком высокий размер стоимости, например, заставить платить за Интернет или телефон по суммам в десятки раз превышающим обычные цены.

Или навязать услуги охраны за огромную плату, или выставить счета на оплату мест общего пользования даже тех, которыми никто и никогда не пользуется. Не редки случаи навязывания оплаты расходов по текущему и капитальному ремонту, который либо не проводится, либо проводится, но не интересен арендаторам в связи с ограниченным сроком аренды помещений. Тенденция не локальная, а общероссийская. Но, в отличие, например, от московских розничных операторов, добровольно предпочитающих аренду, у региональных ритейлеров часто просто нет выбора: в большей степени для них это необходимость, вызванная отсутствием на рынке, действительно, интересных предложений по продаже коммерческой недвижимости.

Больший интерес проявляется к стрит-ритейлу небольшие магазины и офисные помещения, расположенные на первых этажах зданий , к помещениям на первой линии с отдельным входом.

Но если помещение хорошее и стоящее, то выгоднее все-таки иметь его в собственности, однако здесь немалую роль играет довольно высокая цена на него. Представители малого и среднего бизнеса также чаще всего заключают договоры аренды. Для приобретения недвижимости необходимо располагать серьезными финансовыми ресурсами, которые у небольшого предприятия не всегда имеются в свободном распоряжении. Кроме того, покупка порой вовсе невозможна по иным, не связанным с финансовым состоянием компании причинам, например, из-за наличия в интересующем ритейлера месте подходящих по параметрам помещений, только сдаваемых в аренду.

В так называемом третьем антимонопольном пакете, который недавно подписан президентом, закреплена норма, согласно которой срок аренды муниципального помещения должен составлять не менее 3 лет.

Комментарий по этому поводу адвоката Олега Сухова: - Третий антимонопольный пакет поправок, подписанный Президентом РФ 5 декабря года, уточняет госрегулирование в сфере товарных рынков для естественных монополий, а также в области контроля над иностранными инвестициями. Отдельные нормы Закона дополнили действующее законодательство именно в части заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, тем самым стабилизировав договорные отношения по аренде: обозначены условия и требования проведения конкурсов и аукционов на предоставление в аренду или безвозмездное пользование государственного и муниципального имущества, предусматриваются обязательные требования при заключении договоров аренды.

Во-первых, введена ускоренная процедура административного обжалования результатов торгов на аренду в отношении государственного или муниципального имущества, проведение которых является обязательным по закону. Согласно поправкам, срок рассмотрения таких жалоб ФАС составляет всего 7 рабочих дней ранее было 30 дней после чего может быть возбуждено антимонопольное дело. Во-вторых, по истечении срока договора аренды, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором.

И срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1 размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2 минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года.

Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора. Беседовала Светлана Вахрушева.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Три ошибки при покупке коммерческой недвижимости

Перед тем как купить помещение, важно узнать, были ли. Что нужно знать при покупке коммерческой недвижимости. При покупке нежилого помещения одной из проблем, с которой приходится сталкиваться .

Как заключить договор купли-продажи коммерческой недвижимости Как купить коммерческую недвижимость: выбор нежилого помещения При выборе нежилого объекта недвижимости необходимо исходить из цели его приобретения. Если покупатель приобретает нежилое помещение для ведения предпринимательской деятельности, то оно должно быть адаптировано под особенности его бизнеса. Если помещение покупается в инвестиционных целях, то его выбор определяется несколько иными критериями. На выбор нежилого помещения оказывает влияние способ оплаты. Если помещение приобретается в ипотеку или в лизинг, то на сделку будут оказывать влияние банк или лизинговая компания, предъявляющие свои требования к объекту недвижимости. При покупке нежилого помещения одной из проблем, с которой приходится сталкиваться будущему собственнику, становится его выбор. Предложений много, но как выбрать то, которое устроит будущего владельца, это большой вопрос. Многие обращаются к услугам специалистов, работающих на рынке недвижимости много лет. Не секрет, что эта сфера является наиболее рисковой для покупателя: очень часто при продаже недвижимости ее недостатки тщательно скрываются, а достоинства приукрашиваются. Покупка нежилого помещения таит в себе много нюансов. И понять их сможет человек, обладающий профессиональными знаниями в этой сфере. На помощь будущему владельцу приходят риэлторы, брокеры или юристы. Они оказывают посреднические функции и сопровождают сделку на каждом ее этапе. В комплекс услуг таких специалистов входят следующие действия: Выбор объекта недвижимости. Проверка сделки на юридическую чистоту. Подготовка договора. Порядок расчетов. Государственная регистрация помещения нежилого назначения. Будущий покупатель должен оставить заявку на приобретение недвижимости сразу в несколько специализированных организациях. Подбор объекта осуществляется бесплатно, поэтому, обратившись к нескольким специалистам, гражданин ничего не теряет.

Государственная регистрация помещения нежилого назначения.

Чтобы правильно купить квартиру на вторичном рынке, нужно тщательно подготовиться и учесть нюансы, которые обычно не озвучивают даже хозяева и риэлторы. Существуют разные способы покупки: за наличные, в рассрочку, в ипотеку, используя материнский капитал. В зависимости от финансовой состоятельности и дальнейших планов на жилье, подбирается один из представленных вариантов.

Что нужно знать при покупке коммерческой недвижимости

Для этих целей требуются немалые знания, материальные средства, квалифицированные работники и прочее. Не последнюю роль играет и наличие помещений для открытия филиалов или представительств. И популярным решением данной проблемы в последнее время стало приобретение нежилого фонда. Какие нюансы необходимо учитывать при покупке коммерческой недвижимости такого типа? Приобретают нежилой фонда как для размещения там собственных торговых или прочих площадей, так и для последующей сдачи помещения в аренду.

Что важно учесть покупая коммерческую недвижимость

Государственная регистрация помещения нежилого назначения. Будущий покупатель должен оставить заявку на приобретение недвижимости сразу в несколько специализированных организациях. Подбор объекта осуществляется бесплатно, поэтому, обратившись к нескольким специалистам, гражданин ничего не теряет. А шансы найти необходимое помещение увеличиваются. Посреднические фирмы в лице своих сотрудников выберут необходимые объекты невидимости и предоставят их подробное описание. Как оформить договор купли-продажи нежилого помещения Договор купли-продажи и его законное оформление выступает гарантией действительности заключаемой сделки. Важно прописать в этом документе существенные условия соглашения: Идентификация объекта недвижимого имущества информация о нем и его описание ; Срок расчетов и их порядок; Цена договора рубли, иная валюта. Перед тем как купить помещение, важно узнать, были ли осуществлены с ними перепланировки или реконструкции. Некоторые виды этих работ могут привести к тому, что помещение нельзя будет сдать в аренду. Покупателям придется осуществлять перепланировку за свой счет.

Адрес: г.

.

.

.

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Что нужно знать при покупке коммерческой недвижимости
Похожие публикации